空室リスク

空室リスクとは、賃貸不動産で入居者が決まらず、家賃収入が途絶えるリスクです。株式でいう「無配・減配」に近い概念で、収入の柱が一気に消える点が似ています。

立地・築年数・間取り・周辺供給・経済環境に強く依存します。空室期間中もローン返済、管理費、固定資産税、修繕積立は続くため、満室楽観の試算は破綻しやすいです。

資料の家賃は「想定満室」であることが多く、空室1ヶ月/年でも収入は8%以上減ります。地方・古い物件・供給過多エリアでは、空室が半年超も起きうるため、最悪ケースを試算に入れないとキャッシュフローが一気にマイナスになります。

①満室試算に加え、空室1〜3ヶ月/年（または空室率5〜10%）の保守ケースを作る。②最悪（6ヶ月空室＋家賃10%ダウン）でもローン返済できるか確認。③空室時の手元資金（6〜12ヶ月分の返済＋経費）を確保。④エリアの空室率・募集期間の実績を調べる。

例: 月家賃15万円・ローン返済12万円・経費2万円で、手元プラス1万円/月の物件。空室3ヶ月/年なら、年間家賃は165万円（15万×11）となり、経費・ローンは12ヶ月分続くため、年間CFは大幅に悪化します。最悪6ヶ月空室なら、貯蓄なきフルローンは追い込まれやすいです。

賃貸vs持家の比較や住宅ローンシミュレーションと並行し、「収入が止まった月」を明示した表を作ると、空室リスクが可視化されます。