表面利回りと実質利回り

表面利回り（グロス利回り）は、年間の家賃収入などを物件価格（取得価格）で割った単純な指標です。物件資料やセミナーで大きく示されやすく、比較の入口にはなりますが、手元に残る金額を表しません。

実質利回り（ネット利回り）は、管理費・修繕積立・固定資産税・保険・空室・仲介手数料・ローン利息などを差し引いた後の利回りです。投資判断では「手元に残る利回り」である実質側を必ず確認する必要があります。

表面8%でも、経費と空室を引くと実質3%台、ローン利息を入れるとキャッシュフローはマイナス、という物件は珍しくありません。表面だけで「高利回り」と判断すると、買った後に初めて現実が見えます。

①表面利回り＝年間家賃÷取得価格で計算。②実質利回り＝（年間家賃−経費−空室損）÷取得価格。③さらにローン返済・手元キャッシュフローを別行で試算。④複数物件を同じ前提（空室率・経費率）で比較。

例: 取得3,000万円、月家賃20万円（年240万円）なら表面利回り8%。管理・修繕・税・保険で年60万円、空室1ヶ月/年で20万円控除すると、実質収入160万円→実質利回り約5.3%。ローン返済年180万円なら、手元キャッシュフローは−20万円/年です。

住宅ローンシミュレーションや家賃収支表で、表面・実質・手元の三層を並べて見ると、判断のブレが減ります。表面利回りだけで「良い物件」と決めないことが、不動産投資の最低ラインです。