フルローン

フルローンとは、不動産取得価格のほぼ全額を借入で賄う購入方法です。自己資金を温存できる一方、返済負担が重く、金利上昇や空室時の耐性が低くなります。株式投資でいう「自己資金ゼロに近い信用取引」と構造が似たリスクがあります。

セミナーでは「自己資金ゼロで始められる」と強調されがちですが、ゼロではなく「返済能力と空室耐性という見えない自己資金」が必要です。キャッシュフローを厳しめに試算し、安全余裕を確保しないと、小幅の想定外で破綻しやすいです。

手元にバッファがないと、空室1〜2ヶ月で資金ショートに近づきます。変動金利なら金利上昇で返済が増え、すでにギリギリのCFは一気にマイナスに転じます。売却も時間がかかり、急売りでは値引きが必要になります。

①フルローンでも、空室6ヶ月分+返済の手元資金は別途確保。②月次CFを空室・経費込みの保守で計算。③変動金利なら+2%ストレス。④自己資金を少し入れてLTVを下げる選択も検討。

例: 3,000万円物件をフルローン（自己資金0）、月家賃18万円、返済15万円、経費2万円でCF+1万円/月。空室3ヶ月で家賃−54万円、返済・経費は45万円続き、手元がなければすぐ危険域です。頭金300万円を入れて返済を下げ、別途200万円を空室用に置く設計の方が耐久力は高いです。

住宅ローンシミュレーションで返済表を作り、頭金あり/なし・金利上昇・空室の各シナリオを並べて比較します。「始められる」と「続けられる」は別問題です。