減価償却

減価償却とは、建物などの資産価値を耐用年数に応じて経費として計上する会計・税務上の仕組みです。不動産投資では、帳簿上の経費が増えて課税所得が圧縮されるため、節税効果があると説明されることが多いです。

ただし、減価償却は「現金が手元に残る」わけではありません。帳簿上は赤字でも、実際のキャッシュフローは黒字という状態が起き得ます。キャッシュフローと税務は別物として理解することが、不動産投資の判断で最も重要なポイントの一つです。

「節税できる＝儲かる」と混同すると、実態以上に魅力的な投資に見えてしまいます。減価償却は将来、売却時に圧縮した分が譲渡所得として戻ってくる（いわゆる償却資産の益金算入）場合があり、節税は一時的なものに過ぎないことがあります。

①税引前キャッシュフロー（家賃収入−ローン返済−管理費−修繕費）を先に計算する。②減価償却費を経費として入れた税引後CFを別枠で確認する。③売却時の譲渡所得・償却資産の扱いを概算に入れる。④「節税後の手取り」だけでなく、「10年保有した場合の総収支」を見る。

例: 年間家賃120万円・ローン返済100万円・管理費20万円・減価償却80万円の場合、税引前CFは0円でも、帳簿上は80万円の赤字（経費超過）になり、所得税が還付・軽減されることがあります。しかし現金は毎年20万円（120−100−20）流出しており、出口がなければ累積負担になります。

減価償却は「税金のタイミングをずらす仕組み」の一つとして捉え、節税だけを目的に投資を決めないことが大切です。キャッシュフロー試算と売却シナリオをセットで確認してください。